点播网络研讨会时间:35:10
提出的:
巴克弗里曼:
早上好. 租赁会计. 我知道我们对租赁会计很感兴趣. I know that it seems like I’ve spoken on this topic the last three Catalysts. 这是第四年了. 我知道你在想, 他今天还能告诉我们什么我们不知道的呢, 或者我们还没听说过? 好吧, 在LBMC, 我们已经帮助几家上市公司和私营公司过渡到这些新的租赁会计角色. 在这个过程中，我们学到了很多. There’s been a lot of additional guidance that’s come out over the years. 我们从自己的助理那里学到了很多经验，帮助明升体育app下载客户. There are some very helpful updates today that I want to provide, 只是对一些华硕做了一些改动，还有一份征求意见稿. And then I want to just talk about some implementation lessons learned.
只是一点点关于我的事. 劳伦，倒回一张幻灯片. 对不起. 简单介绍一下我，我是LBMC的股东. 有12年多一点的经验. 我的整个职业生涯都在医疗行业工作. 我做了很多关于租赁会计和复杂交易的会计咨询, 业务组合, 复杂的租赁交易. 在加入LBMC之前，我在一家医院IT公司有四年的软件开发经验. 继续看下一张幻灯片.
关于今天的议程, 最初, just going to give an overview of the changes with this new standard. I know some of this will be repetitive, but just wanted to hit the high points. 我想介绍一下自去年以来的最新情况，包括资格认证和征求意见稿, 然后我将深入研究所学到的实现经验教训.
只是对这些变化的快速概述. 正如我们所知，明升体育app下载经营租赁是在资产负债表上的. 这是最大的事业，最大的改变. We will have no change to our income statement or to our cashflow statement. 我知道这是我经常听到的一个问题. And as the private companies are preparing for transition January 1 of 22, 这是我经常听到的一个问题, 我还没有估计对我的EBITDA的影响，或者我还没有估计这将对我的任何收益指标产生什么影响. 好吧，好消息是它根本不会影响到我们. 即使你已经把这些经营用途的资产负债表加起来，我们也会继续有直线租金支出.
我们将扩大信息披露. 所以你需要披露加权平均剩余租期. 你将被要求披露一个加权平均贴现率用来计算这些经营租赁负债的现值. 要求披露或多或少的全额租金对账，其中你表示与资本化经营租赁相关的费用金额以及与这些资本化实例无关的其他品牌费用类别. 然后 there’s more disclosure requirements just around the nature of leasing, 类型, 你租赁的资产类别, 无论是医疗设备还是生产设备, 或者电力公司所在地, 不管它是什么.
同样，我们对分类测试做了一些改变. 所以在840下，我们有这些亮线测试，75%的使用寿命测试，90%的测试. 协议中是否包含讨价还价的购买选择权? 与606一致，我们正在远离基于规则的、基于明确界限的会计角色. 更多的是基于原则. 所以你会看到它也会下降到100840. We’re looking at what is the economic substance of this transaction? 我们是否消耗了该资产的经济寿命, 无论是通过经济上的支付, 或者通过长期的实际使用, or do we intend to purchase the asset at the end of the legal lease agreement? 再说一遍，所有这些都是基于你签订租约那天的事实和情况.
And then we do have a new classification step, and this more relates to equipment. 该资产是否如此专业化，以至于没有其他租赁选择? 那将是如果你有一些定制的东西并且以某种方式你协商了租赁[听不清00:05:39]可能发生在销售租赁类型的交易中. 然后, 这并不奇怪, but our effective dates for our private companies have moved back to 1/1, 2022. 然后，对于明升体育app下载上市公司来说，他们已经过渡了，那是2019年1月1日.
Just an update on the updates that have occurred since last year. So the first was ASU 2020-05, which was as a result of the COVID pandemic. 这是一种延期, 将民间企业租赁会计准则延期至明年1月1日的法案, 2022. 下一个是ASU 2021-05，它涉及出租人会计和可变租赁付款. 这适用于不依赖于指数或费率的可变付款的租赁订单较少. 因此，如果你在租赁某物，你期望从承租人那里得到的所有付款都是基于销售额的百分比或其他一些指标的百分比，而不是指数或比率, 这通常会导致抛售损失, 将资产租赁给承租人的第一天. This generally occurs when you have a longer term real estate lease arrangement, 它可以发生在具有共同控制实体的零售业中.
有时它会发生在公共设施或公用事业工厂或核电站, 差不多就是这样. The update to the guidance for this issue that was identified by users was that, if it’s determined that there’s a day one loss in these arrangements, which really doesn’t represent the economics of the transaction, nobody would lease something under the expectation that it would result in a loss. Those leases will no longer be classified as direct financing or sales type leases, where you would de-recognize the equipment or the property on day one. 它们现在将被归类为经营租赁. 因此，在这些安排中，出租人将继续在他们的账簿上保留房地产或设备, 可变的租赁付款将定期报告到收入中. 所以对于那些有很多基于销售之类的可变付款安排的出租人来说，这是一种很好的解脱.
Current project or exposure draft that’s underway is discount rates for lessees. 私营企业将会松一口气. 这是私营公司理事会达成共识的结果. 目前有8-842家私营公司, 他们可以选择使用无风险利率, 哪个会像财政部, 一个短期国库债券, 或者类似的东西. 但他们必须大量利用这种救济. 所以你必须申请所有的租约. 如果你有大量的房地产租赁, 然后是一些微不足道的设备租赁, 你必须对所有这些使用无风险利率. 现在, the trouble with that is that the risk-free rates are generally very low. [听不清00:09:57]借款利率普遍较高. So the discounting effect of using a risk -free rate is very minimal, 这会导致更大的租赁负债, 哪些因素会破坏契约, or it could just cause an optical issue with your balance sheet.
但现在, 由于这份征求意见稿, 用户或公司将被允许在资产类别的基础上应用无风险利率权宜之计或期权. 所以最常见的是, 我所期望的是那些有很多短期设备租赁的公司, 比如复印机和邮件机, 他们将对这些租赁采用无风险利率. 然后是他们的房地产租赁, which generally might be longer in nature and have much larger lease payments, 他们会利用[听不清00:10:59]限制. 现在这个权宜之计，或者这个救济被应用了. 你必须披露这一事实, 但预计加权平均贴现率的计算不会发生变化.
下一件我想说的事情是，我想深入探讨一些实现经验教训. 这是我所看到的，并且我已经帮助一些公司实现了. 我一般不会把它作为一种会计方法来讨论, 但是FASB最近在他们的网站上发布了一个应用这种方法的例子，作为一种符合842的简单方法. 他们称之为显示方法.
我认为这更像是一种快照方法. 我就是这么称呼它的. 但这是一种方式，你可以浏览所有与每次租赁相关的每月借方和贷方. 因为如果你仔细想想, 你每个月的租期, you probably have three to four to five journal entries that you have to report. 在这种方法下, 你只需在每个报告期查看你的租赁组合，并记录期末余额. 所以我要继续了，如果可以的话, 看下一张幻灯片, 劳伦, 马上让我们回到上一张幻灯片. 但我只是想展示…请看下一张幻灯片.
是的. 这里，这只是一个资本化表或摊销表的例子. 你每租一份租约就会有一份. 这个想法是，你将有一个汇总表，将每个报告期的期末余额拉到, 劳伦. 在这张幻灯片上. 你可以看到我们只是在拉期末结余. 这是截止到2022年12月31日的租期. 请注意，所有的租约都有不同的贴现率, 不同的术语, 但这只是期末结余. 在顶部, we’re totaling what those ending balances are for the Right of Use Asset, 哪个在H列, 然后是使用权和责任, 哪个在L列. At the top, we’re summarizing those in the journal entry format.
这就是在每个报告期结束时报告的一个日记账分录. Where maybe you do this quarterly, maybe just do it once a year. 我预计，我的一些租赁投资组合较小的客户可能只希望每年这样做一次. 现在, 你可能会注意到，资产的使用权和负债的使用权不是一个数额, 这是因为这些租约的租金不断上涨. 所以区别就在这里, as a result of additional lease payments or cash payments that don’t equal, 租金费用已被扣除. 因为在这种方法下, 我们目前的账目对840没有做任何改变, 我们只记录收到的发票. So, as a result, you can see that we haven’t recorded enough rent expense. 我们可以通过查看实际的摊销表并将其与我们收到的发票进行比较来证明这一点.
但是高水平, 我们将差额记入租金费用的原因是有必要核实直线租金. It’s a straight line rent adjustment is effectively why we’re doing this. Under this approach, you want to be mindful of prepaid rent or crude rent payments. 你不会想要两个人的. So I would expect that the first time that you go through this exercise, 你可能需要分析你的预付余额和应计租金余额，以确认你没有在任何事情上加倍, 或者你没有任何需要的调整. 也许你已经积欠了一笔预付租金, 你贷记了应计费用，借记了预付费用. 这是常见的. 作为一名审计员，我经常看到这种情况. 你只需要确保你已经删除了那个，只需要一个简单的reclass入口. 但也许你已经花掉了现金你可能需要把它调整到P&L. 也许你有这样的适应能力.
因此，当你采用这种方法时，你只需要注意那些经营租赁的资产负债表上已经有了什么. This is something that you can adopt, you can adopt this after you transition. 您可以在转换时采用这种方法. 所以你有几个选择. 再一次。, this is intended to… And I think the reason the FASB released this was, 人们对与这个新标准相关的所有日记账条目都有很多担忧. 我认为这是一个很好的解释方法. 劳伦，请看下一张幻灯片.
同样，这只是这些大写表格的可视化. This is something that you can get directly out of a software system. 所以如果你在使用软件进行租赁会计, they should be able to spit out a capitalization or an amortization table, which just shows you the burn down and the related rent expense every month. 或者，您可以在Excel中构建这些. 再一次。, 我以前说过, 但如果你有25个或更多的房地产租约, 你可能想看看软件. 您可以从软件中获得很多东西，这些东西将使您的商业智能生活变得更加轻松, 续签, 面积, 计算. 这些软件解决方案可以提供很多东西，但如果使用微软的工具，可能会变得有些笨拙.
Here, I just want to talk about some additional lessons learned. 延期支付租金. 我花了很多时间帮助公司转型，递延租金一直是个问题. 这是一个经常出现的问题，因为它是，我们如何处理这种平衡? 好吧, 在每次租赁的基础上应该发生的是你应该把递延租金余额重新分类为使用权资产. 然后在剩余的租期内摊销. 问题是这些软件系统会帮你做所有的计算, 842年, 他们通常会计算一个累积差额，这个差额并不等于你在Excel表中保存的递延租金. 我并不感到惊讶, 因为有时候那些时间表, 他们可能有问题，或者可能只是付款金额弄错了.
So, 为了帮助缓解一些问题，试图管理租赁租赁递延租金余额的问题, I would recommend reclassing that balance in total as a single Contra Asset, 资产的使用权, 将其摊销到资产的加权平均剩余寿命上. So, 通常设备没有…我以前见过, 但通常情况下，它的租金不会不断上涨. So therefore, you wouldn’t have any deferred rent for equipment. 因此，如果你分析你的房地产投资组合，你会发现你的房地产租赁的加权平均剩余使用寿命是四年半, 那么我会将递延租金余额重新归类为使用权资产，作为Contra资产. 我会在四年半的时间里摊销. 我想我很难被说服在一个租约一个租约的基础上做这件事会给你一个非常不同的结果.
其次是利用投资组合方法来计算贴现率、资产类别和租赁条款. 你不需要每一份租约都把它搞定, 试着算出每个租约的折扣率. 我鼓励我的客户和那些我已经帮助过这个标准的人是, 每六个月或一年或一个季度确定一次折扣率, 并在整个季度使用这些利率. 不要试图, 每次你签订租赁协议, 试着求出那个时间点的具体贴现率是多少. 只要有一个简单的会计政策就可以了.
其次是租赁条款. 你可以钻进兔子洞，试图分析任何有续期的租赁期限, 特别是设备, 或者你可以分析历史，了解你对自己业务的了解，并制定租赁期限政策……假设你有一堆车，它们通常是40到55个月, 差不多就是这样. And you know that you generally keep those through the end of the lease term. 你可以这么说, 明升体育app下载每一辆车, 我们将利用47个半月, 平均而言, 这就是我们要做的. 所以你可以选择投资组合, establishing accounting policies for lease terms as well as discount rates. 我会以资产类别为基础.
你会想要的, 在过渡, 我会建议你忽略那些在收养过渡后12个月内到期的租约. So, if you’re a private company and you’re transitioning January 1st, 2022, 你的租约在6月30日到期, 2022, 你可以忽略它. 你真的不需要做任何事情，因为在我看来，这是一个短期租赁. 确定, 在某种程度上，这是一个很长的租约, 但是这个数量, that six months of that lease is probably trivial in the grand scheme of things.
So I’m coaching my clients to disregard those leases that expire within one year. 你认为这是物质，是的，当然. 也许你会做一个分析来确定影响是什么. 但我绝对不会把这些放到软件解决方案中因为你放到软件解决方案中的每一个租约, 他们每个月都会向你收费. They’re going to be hitting you for $6 to $10 per month, per lease. 所以如果你能把它们排除在溶液之外，我会的.
这也适用于交通工具, 复印机, 邮件的机器, 你有大量的东西你可以从供应商或出租人那里得到电子表格中的数据. 在电子表格中进行分析, especially if you’re going to take the display approach to accounting. 你可以按季度来维持. 只要让出租人定期更新数据就行了. 我不建议你利用实际的权宜之计来重新评估租赁条款. 除非你有商业上的原因，否则我建议你不要这么做. 转让指南的写作方式是你不必在转让时重新评估租赁条款. 所以我不会那样做. 我将在840年建立的租期中祖父，祖父到842年. 一旦低于842，你就续签租约, 然后是租赁变更，你为842目的创建新资产或新租约.
最后一件事是考虑资本化阈值. 我认为资本化门槛是总资产和总资产的百分比, 这取决于你第一天要申报的使用权资产的数量, 会上升很多吗. It could go up enormously if you have a ton of real estate leases. So reconsider that capitalization threshold as a percentage of your total assets. 也许，这是一个改进的机会. 从一千美元涨到五千美元. 这是值得思考的问题.
然后是物质门槛. 确定, you got a bunch of hand sanitizing machines around your headquarters, 但总的来说, are they really worth the effort to determine the least accounting impact? 我不这么认为. 所以要有某种管理重要性的门槛，什么对明升体育app下载业务有意义? 明升体育app下载读者真正关心的是什么? 他们关心可乐贩卖机吗? Or name your trivial lease, because we have leases all around us. 所以请重新考虑这些门槛.
